La Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) ha confirmado la sentencia de octubre de 2019 por la que el Juzgado de lo Contencioso Administrativo 4 de Las Palmas de Gran Canaria había desestimado el recurso de la propiedad del Hotel Son Bou contra el acuerdo de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Yaiza del año 2016, que a su vez había denegado la licencia para legalizar ese hotel aplicando incentivos de renovación.

El TSJC, con la magistrada Mercedes Martín Olivera como ponente, desestima todos los argumentos de la propiedad y da la razón al Ayuntamiento de Yaiza y a la Fundación César Manrique.

El Hotel Son Bou, en Playa Blanca, tiene su licencia anulada desde al año 2005 por infringir tanto las normativas urbanísticas como por incumplir los requisitos para poder obtener esa licencia.

En 2014 se aprobó el Plan General de Yaiza que incluía la posibilidad de que algunos establecimientos se acogieran a incentivos para ampliar esa edificabilidad si el aumento se destinaba a zonas comunes y no a habitaciones.

El hotel, propiedad de Juan Francisco Rosa, presentó un proyecto de demolición parcial de algunas zonas para acogerse a ese aumento de edificabilidad. En 2016, el Ayuntamiento de Yaiza le denegó esa licencia y la posibilidad de legalización, así que el hotel recurrió de nuevo para intentar evitar la demolición completa, pero ha vuelto a perder.

La propiedad del hotel considera que es incongruente que para proceder a la legalización primero ha de demolerse el exceso, “que no es legalizable porque el Ayuntamiento rechaza que pueda acogerse, de momento, a los incentivos, y una vez efectuada la demolición, se le pueden otorgar dichos incentivos y podrá volver a construir lo demolido con los incentivos que ahora se deniegan”.

Al Son Bou, propiedad de Rosa, el Ayuntamiento le denegó la posibilidad de legalización, así que recurrió para intentar evitar la demolición completa, pero ha vuelto a perder

Sin embargo el fallo dice que “tal interpretación no es de recibo” porque pretende que “tales incentivos de renovación le puedan ser aplicables para legalizar una actuación urbanística cuya licencia fue declarada nula; es decir, pretende legalizar la edificación mediante unos incentivos que únicamente están previstos para actuaciones legales por contar con todas las autorizaciones (entre ellas, la correspondiente licencia urbanística)”.

“Si para legalizar tiene que demoler la edificación, no es algo que resulte de una incongruente aplicación de la norma. Lo incongruente sería permitir aplicar tales incentivos tanto a los establecimientos que están en situación legal, como a los que ilegalmente han sido construidos”, apunta la resolución del TSJC

En cuanto al cálculo de la edificabilidad máxima de la parcela, señala el TSJC que “no puede tenerse en cuenta el incremento de edificabilidad derivado de la aplicación de los incentivos a la renovación y recualificación de los establecimientos turísticos alojativos regulados en el artículo 5.3.6 de las Normas Pormenorizadas del Plan General de Ordenación Supletorio de Yaiza”.

El Tribunal considera que no es posible acogerse al sistema de incentivos a la renovación para obtener la legalización de una edificación cuya licencia ha sido anulada judicialmente, y por tanto, no cabe aplicar el incremento de edificabilidad pretendido”. La edificabilidad máxima de la parcela son los 3.333 metros cuadrados contemplados en el informe técnico municipal.

“Esta conclusión convierte en estéril el debate suscitado en la demanda sobre la superficie computable pues, aunque se acogiera, la tesis defendida por la actora, nos situaríamos en una superficie de 5.828 metros cuadrados, superior a los 3.333 permitidos”, destaca el tribunal.

Incentivos

Lo que decía la sentencia apelada es que para acogerse a los incentivos, el hotel necesita tener la autorización turística previa y legalizase primero, y no al revés, es decir, que no se puede acoger a los incentivos para legalizarse sino que debe ser legal para acogerse a los incentivos.

El hotel no tiene licencia en vigor ni autorización turística previa y no se puede legalizar porque el proyecto que presenta se excede de la edificabilidad permitida en más de 6.000 metros

El hotel no tiene licencia en vigor ni autorización turística previa y no se puede legalizar porque el proyecto que presenta se excede de la edificabilidad permitida en más de 6.000 metros cuadros (de algo más de 3.000 metros a más de 9.000).

En enero de 2016, el Ayuntamiento de Yaiza notificó la orden de “reponer la realidad física alterada a su estado anterior”, que no se ha cumplido. El hotel sigue abierto al público.

Rosa solicitó una renovación con cambio de modalidad y aumento de categoría a cinco estrellas. El informe técnico municipal señalaba que el exceso de edificabilidad no está justificado porque sólo se permitiría un aumento de 1.333 metros, siempre dedicados a zonas comunes. Y el informe jurídico decía que el sistema de incentivos no está pensando para edificaciones con licencia anulada, sino para mejorar las zonas comunes.

FCM

La Fundación César Manrique, personada en este pleito, defendió también que no se podían aplicar estos incentivos. Propuso como testigo-perito al arquitecto jefe del equipo responsable de la redacción del Plan General de Yaiza, Jorge Coderch, que testificó que no se habían contemplado en dicho plan los incentivos a la renovación para dar amparo a hoteles en situación de ilegalidad.

En sus alegaciones, la FCM señalaba que para acceder a esos beneficios, los hoteles deben tener la autorización previa habilitante del Cabildo de Lanzarote. “Habiendo desaparecido del mundo jurídico las licencias y autorizaciones que en su día permitieron su construcción y el uso al que se ha venido destinando, no puede considerarse que forme parte de la planta turística existente sobre la que pueden promoverse proyectos incentivados de renovación edificatoria y de recualificación”, resaltaba.