La nueva Ley de Vivienda amplía los criterios para que las comunidades autónomas puedan declarar zonas tensionadas. Podrán hacerlo si la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30 por ciento de la renta media de los hogares, es decir, si una persona gana 1.000 euros y destina más de 300 al pago de su residencia habitual, o si el precio de compra o alquiler de la vivienda ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. El hecho de ser zona tensionada supone la entrada en vigor de una regulación en los alquileres.

Teniendo en cuenta uno o dos criterios de la nueva Ley del Suelo, la provincia oriental se encuentra en el ranking de las que tienen mayor porcentaje de territorio tendente a catalogarse como zona tensionada. En concreto, cerca del 60 por ciento de sus áreas son susceptibles de ello, según el informe de Atlas Real Estate Analytics.

En Lanzarote se cumplirían alguno de estos dos criterios principalmente en las zonas turísticas: Costa Teguise, Puerto del Carmen y Playa Blanca, así como en la capital Arrecife, Playa Honda, San Bartolomé y Tías. En el caso de Fuerteventura, la zona norte de la Isla cumpliría con ambos criterios de regulación, mientras que en Puerto del Rosario, Caleta de Fuste, Gran Tarajal y Pájara los alquileres serían regulados por superar el 30 por ciento de los ingresos de los hogares.

La nueva Ley de Vivienda recién aprobada en las Cortes y a expensas de que se manifieste el Gobierno autonómico, al que corresponden las competencias en materia de vivienda, ha generado un encarnizado debate, tanto político como ciudadano, aunque también ha supuesto división de opiniones. Algunos arrendatarios la ven como una posibilidad de acceso a la vivienda en una Isla donde la escasez de oferta y el incremento de los precios ha convertido el tema en una de las principales preocupaciones sociales. No en vano, el precio de la vivienda en alquiler ha subido en Canarias un 57 por ciento desde 2007, el segundo mayor incremento tras Baleares.

Por su parte, los arrendadores temen que suponga una puerta de acceso a la ocupación ilegal ante la ampliación de las medidas proteccionistas frente a los desahucios. Tampoco viene a regular el mercado del alquiler vacacional, una de las grandes demandas en las Islas por parte de los movimientos provivienda digna, que, por el contrario, los expertos auguran que aumentará.

Si en algo coinciden asociaciones sociales e inmobiliarias es en tachar a la nueva normativa de “electoralista”. “No contenta a nadie”, señala Chus Vila, portavoz de la Plataforma Artículo 47 de Fuerteventura. “Tira balones fuera, no soluciona nada y responsabiliza a la sociedad del problema”, resume esta activista en defensa de la vivienda digna, en clara alusión a que “no puedes responsabilizar al propietario de que no pueda echar de su casa a una persona que no paga el alquiler pasado el periodo establecido”.

“Estás responsabilizando a una persona del problema de otra, cuando la solución está en tu mano, es la que debes dar como Administración pública y como legislador”, resume Vila. “No hablan en ningún momento de regular el alquiler vacacional, tampoco y, a pesar de que hace muchos años que se está exigiendo en Canarias, la habilitación de vivienda social se expone como prioritaria. Elude su responsabilidad como Gobierno. Tímidamente deja caer que la comunidad autónoma se encargará de activar los planes de vivienda social”, añade Vila, quien apunta que también deja en manos de las comunidades autónomas la posibilidad de declarar las zonas tensionadas y fijar otras medidas reguladoras.

“Eluden la auténtica raíz del problema: el hecho de que hayan permitido que todo el mundo con vivienda en alquiler se establezca como vacacional que es lo que ha provocado que nos hayamos quedado sin posibilidad de acceder a una renta de larga temporadas, y ha provocado que suban los precios”, añade. La Plataforma tacha la ley de “electoralista”. “Es un lavado de cara a última hora, como cuando se ponen manos a la obra con las carreteras que no han hecho en cuatro años y comienzan la ejecución deprisa y corriendo y con materiales de peor calidad que luego van a durar seis meses”, señala. “No puede satisfacer a nadie”, insiste Chus Vila.

Las siete localidades con más residentes de Lanzarote, zonas tensionadas con la nueva Ley, y en Fuerteventura el norte cumpliría con todos los criterios

“El Gobierno no tiene conciencia de lo que sucede realmente en el mercado del alquiler, no se mete donde tiene que meterse y no soluciona lo que tiene que solucionar, ni regula lo que tiene que regular. No me vale de nada que digan que a un propietario le van a subir el IBI, a mí lo que me vale es que establezcan que en las zonas residenciales no puede haber más de un tanto por cierto de alquiler vacacional, y que en nuestra opinión debe ser un dos o tres por ciento, como mucho”, sostiene.

Otra actuación que consideran que solucionaría el problema del alquiler de larga temporada es la oferta pública de alquiler. “Hace más de veinte años que no sacan alquiler social. Una vez que el Gobierno ponga los precios sociales automáticamente ya no hay tanta presión en el mercado. Elude su responsabilidad como Administración pública y la traslada a las comunidades autónomas”.

Chus Vila. Foto: Carlos de Saá.

“Contraproducente”

“Es contraproducente”, sostiene Daniel Portieles, socio fundador de In-Max Lanzarote. El experto inmobiliario, con una carrera profesional en el sector de dos décadas, ha pulsado la opinión de los arrendadores de inmuebles. “No se tiene en cuenta al propietario. Muchos están pensando en convertir su vivienda a alquiler vacacional en lugar de continuar siendo destinada a larga temporada”.

Explica que una previsible limitación del precio de renta plantea dificultades para obtener la rentabilidad esperada con la puesta en el mercado del inmueble. “La mayoría no son grandes tenedores, se trata de personas que necesitan ese alquiler para poder hacer frente a la hipoteca con la que adquirieron la casa y que, mientras tanto, residen con sus parejas o son personas que precisan de esos ingresos para hacer frente a su día a día”, en referencia a aquellos matrimonios en edad de jubilación que ofertan alguna propiedad como fórmula para lograr esos ingresos extras con los que puedan compensar las deficitarias pensiones que perciben.

Se quejan de que “no regula el alquiler vacacional ni fija viviendas sociales”

Portieles asegura que entre los arrendadores existe el temor además a que los inquilinos dejen de abonar el pago de las rentas ante las medidas antidesahucio fijadas en la Ley. “Los propietarios temen que con la normativa no puedan deshacerse de esos inquilinos con impagos, dado que se marcan unos plazos para los lanzamientos de desahucios que “van a generar desconfianza”. “Si los inquilinos dejan de pagar a esos propietarios tendrán difícil llegar a fin de mes”, añade.

El hecho de que la normativa establezca que no podrá ejecutarse el lanzamiento a una familia calificada de vulnerable hasta que no se le encuentre una solución habitacional a través de viviendas sociales, de las que carece Lanzarote, pone en aprietos a aquellos arrendadores que tienen que sustentar su propia economía con los ingresos a través de estas rentas. “Aquellos propietarios que ya han abonado sus hipotecas correspondientes se verán abocados a cerrar sus propiedades si no quieren destinarlas a la opción vacacional”, sostiene Portieles.

Tampoco comparte el control de precios de mercado. “Muchos precios de alquileres van en consonancia con la inversión realizada por parte de los propietarios”. Pone el ejemplo de dos viviendas que acaban de alquilar desde la inmobiliaria en Arrecife, una de 70 metros cuadrados y dos dormitorios en 600 euros y otra de tres habitación con 105 metros en 700 euros. “Precios que entendemos que no son desorbitados porque la inflación ha subido tanto para los inquilinos como para el propietario. Nosotros gestionamos bastantes alquileres y nuestros clientes piden precios lógicos, no aceptamos precios abusivos”.

Portieles cree que la principal demagogia que existe en torno a los propietarios de inmuebles es que “existe la falsa creencia de que son personas ricas que han comprado viviendas para especular con ellas”. Pone el ejemplo de personas jubiladas, como el matrimonio que suma una pensión de 800 euros entre los dos, ingresos que complementa con el alquiler de su vivienda.

Daniel Portieles. Foto: Adriel Perdomo.

“Ni es práctica ni efectiva”

Por su parte, Gonzalo Sánchez, de la Inmobiliaria Mensay de Puerto del Rosario comparte la misma opinión y asegura que la normativa “desampara al propietario y ampara la ocupación ilegal”. Asegura que la ley “ni es práctica ni efectiva” y que desencadenará el efecto contrario al que persigue limitando aún más el parque de vivienda de alquiler de larga temporada ante el temor de los arrendadores a poner en el mercado sus inmuebles y que “mirarán con lupa” a quién se las ofrecen, ante el “miedo a la ocupación ilegal, no sólo porque se prorroguen los lanzamientos, sino que tras conseguir hacer efectivo un desahucio temen que les destrocen la casa sin poder responsabilizar a nadie porque son personas que se declaran insolventes y no podrán reclamar esos gastos”.

El representante de la inmobiliaria majorera considera que se trata de una “medida exclusivamente electoralista” y que tan solo busca una “acción propagandística”, dado que deja en manos de las comunidades autónomas la decisión final y dependiendo de si comparten color político con el Ejecutivo central aplicarán las medidas o no.

“La nueva Ley va a conseguir menos oferta de larga temporada por la regulación”

En cuanto a los criterios para fijar las áreas tensionadas señala que en Puerto del Rosario no ha subido tanto el alquiler de larga temporada y que para baremar si se aplica la medida que establece que el precio de la renta no suponga más del 30 por ciento de los ingresos de la familia, tendrían que estudiarse los casos de manera individual porque algunos contratos están a nombre de una única persona y en la vivienda residen dos miembros de una familia con sus respectivos salarios, pero solo se tiene en cuenta un sueldo.

Para Gonzalo Sánchez el problema del acceso a una vivienda no se resuelve con una ley “intervencionista”, sino con la puesta en marcha de medidas para ampliar el parque de viviendas sociales que solo representa el tres por ciento en el país frente a otros países que supone el 20. Tampoco se posibilita la participación de los promotores privados para que pongan a disposición parte de su promoción a cambio de una bonificación. Aunque no se muestra favorable a que las nuevas construcciones tengan un 30 por ciento de vivienda social, como establece la nueva Ley.

Desde la inmobiliaria Yoalquilo de Fuerteventura, su responsable Yoana Garrofé Herrera tiene otra visión. Recuerda que, según los parámetros establecidos en la normativa, casi toda la Isla sería considerada zona tensionada porque alquileres de 300 euros no existen y la media de los salarios se sitúan entre los 1.000 y 1.300 euros.

“Nos parece muy positivo que haya control de medidas en este sentido, pero entendemos que hay casos que deben estudiarse de manera individual porque mucha población ha accedido a una hipoteca y si el Gobierno no tiene previsto que se pueda superar este tope para arrendar la vivienda no saldría rentable amortizar el gasto. Es decir, si la hipoteca me sale a 600 euros y no puedo pedir más de 400 por el alquiler, ¿cómo afronto ese gasto? Son casos que hay que tener en cuenta”, reflexiona.

En cuanto a los grandes tenedores, que pasarían a ser aquellos con más de cinco inmuebles en lugar de diez como hasta ahora, Yoana Garrofé señala que habría que mirar quiénes son porque hay quienes se han beneficiado del mercado inmobiliario al adquirir las viviendas en momentos “muy económicos” y otros que lo habrán hecho con un esfuerzo financiero. “Se supone que al ser gran tenedor es porque tienes una mayor capacidad económica que el resto de la población, pero habría que mirar de manera personalizada estos casos. No es lo mismo tener seis inmuebles que mil. Hay que medir con la vara justa”.

Vivienda vacacional en Arrecife. Foto: Adriel Perdomo.

Límites y desahucios

En cuanto al límite del alquiler eliminando el IPC, índice de referencia que va a desaparecer a partir de 2025, alega que le “parece justo” que exista una limitación, fijada en 2024 en no superior al 3 por ciento. “Este año hubo alquileres que se incrementaron hasta 150 euros de golpe, lo que supone una merma de la economía”. Otra de las medidas que aplaude Yoana Garrofé es la obligación de que sea el propietario el que corra con los gatos de la comisión inmobiliaria. “En Yoalquilo, desde que abrimos nuestras puertas teníamos claro ese punto. Los propietarios son los que deben pagar la comisión porque son sus inmuebles los que desean poner en el mercado inmobiliario del alquiler y entendemos que el servicio se le ofrece al propietario, entendiendo que es este quien va a sacar un beneficio de esta transacción. Ahora mismo se están viendo casos en que los inquilinos son los que tienen que hacer frente a este gasto, más el mes de fianza y el pago del alquiler en curso. Nos parece excesivo”, señala.

Con respecto a las nuevas medidas de protección frente a los desahucios valora que los procesos de lanzamiento se puedan prorrogar hasta dos años si provienen de un banco. “Según nuestra experiencia desahucian a personas cuando solo le quedaban dos años por pagar y ya han abonado gran parte de la hipoteca y los intereses, para luego limitarse a cerrar esas casas durante diez años. Al banco se le debe obligar a negociar con el inquilino y evitar el desahucio o ampliar el tiempo límite para hacer frente a esa hipoteca”. Sin embargo, no está favor de prolongarlo en el caso de que sea un particular el que tiene la necesidad de alquilar para hacer frente a la hipoteca. “Es muy probable que si tardas dos años en conseguir que te abonen lo adeudado corres el riesgo de perder la casa”.

De esa forma, Yoana vuelve a poner en entredicho esta normativa que entiende que debe valorar los casos de forma individual. “Vamos a intentar no poner en el saco de la generalización e ir estudiando los casos específicos porque todo depende de las circunstancias de cada arrendador”.

Bonificaciones

La medida contempla una serie de incentivos fiscales para propietarios que dispongan de una vivienda en zona tensionada (una categorización que dependerá del gobierno local y autonómico correspondiente) y que la pongan en alquiler a fin de compensar la limitación de los precios. Representa una mejora de la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.

Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50 por ciento, que podrá incrementarse. Así podrá alcanzar el 90 por ciento, cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5 por ciento sobre la renta del contrato anterior, del 70 por ciento, en caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, y del 60 por ciento si se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Otras medidas de incentivación es que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal.

Asimismo, se establece una modulación del recargo, situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI, que podrá alcanzar el 150 por ciento, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.